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안녕하세요. '복덕방 심마니'입니다!😍
실수요자 보호부터 다주택자 과세 강화까지, 달라지는 핵심 체크리스트를 가져와봤습니다!
2025년 1월 17일, 기획재정부는 소득세법 시행령 등 총 21개의 세법 시행령 개정안을 발표했습니다.
이번 개정은 단순한 세율 조정이 아닌, 주택 시장의 구조 변화에 맞춘 정책이라는 점에서 매우 중요합니다.
정부는 이번 개정을 통해 실수요자 세제 지원을 강화하고, 고가 다주택자 및 단기 투자자에 대한 형평성 있는 과세를 핵심 방향으로 삼았습니다.
그럼, 2026년부터 달라질 주요 세법 개정 사항을 하나씩 살펴보겠습니다.
✅ 1. 고가 2 주택자 간주임대료 과세 대상 확대
📌 기준시가 합계 12억 원 초과의 2주택 보유자도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.
📅 시행 시점: 2026년 1월 1일 이후 발생 소득부터
💰 과세 방식: 기타소득으로 간주되어 종합소득세 과세 대상이 됩니다.
🔍 포인트: 단순한 2 주택자라도 고가 주택 보유 시 세금 부담이 발생하므로, 상속주택 포함 여부도 체크해야 합니다.
✅ 2. 상가 → 주택 용도변경 시 양도세 기준 완화
📄 양도세 판단 기준일이 기존 ‘양도일’에서 ‘매매계약일’로 명확하게 변경됩니다.
🏠 장기보유특별공제도 주택 전환 후 일정 기간 보유 또는 거주 시 적용 가능합니다.
🔍 포인트: 용도변경 후 매도 계획이 있다면 계약일, 보유기간을 잘 설계해 절세 혜택을 극대화할 수 있습니다.
✅ 3. 임대주택 비과세 혜택, 횟수 제한 폐지
🚫 기존에는 1회만 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 이제는 거주 요건만 충족하면 무제한 적용됩니다.
🔍 포인트: 임대사업을 지속적으로 운영할 경우, 포트폴리오 운영과 세금 전략에 유연성이 생깁니다.
✅ 4. 다주택자 양도세 중과 배제 1년 연장
📆 기존 종료 예정일은 2025년 5월 9일이었으나, 2026년 5월 9일까지 연장되었습니다.
💸 조정대상지역 내 2 주택 이상 보유자도 기본세율로 양도 가능하며 중과세율은 적용되지 않습니다.
🔍 포인트: 매도를 고려 중이라면 이 연장된 완화 기간을 전략적으로 활용해 세금 절감이 가능합니다.
✅ 5. 토지·건물 일부 양도 시 ‘안분계산 예외’ 신설
🧾 기존에는 일부만 양도해도 전체 가액을 안분해 양도세를 계산했습니다.
📘 이번 개정으로 일정 요건을 충족하면 전체를 일괄 양도한 것으로 간주하여 간편하게 과세할 수 있습니다.
🔍 포인트: 복합자산 투자자에게 유리한 제도이며, 세무 처리도 간소화됩니다.
✅ 6. 단기 임대주택 제도 부활 (6년 등록형)
🏘️ 아파트 제외, 오피스텔·다세대 주택 중심으로 6년 임대 등록이 가능해집니다.
📅 시행 시기: 2025년 6월 4일부터
✅ 거주 요건 없이 세제 혜택을 받을 수 있다는 점이 핵심입니다.
🔍 포인트: 전세 수요가 많은 지역에서 비아파트 투자를 고려 중이라면 주목할만한 변화입니다.
✅ 7. 인구감소지역 주택 취득자 세제 특례 신설
📍 인구감소지역 내 주택을 최초 취득한 실수요자에게 보유요건, 거주요건 완화 혜택이 주어집니다.
📆 적용 시점: 2025년 1월 1일 이후 취득분부터
🔍 포인트: 지방 부동산 투자를 고민 중인 분들에게 새로운 기회가 될 수 있습니다.
✅ 8. 비수도권 미분양주택 취득자 세제 혜택 신설
🏡 비수도권 미분양 주택을 취득한 1주택자에게 기존 주택 처분 유예, 요건 완화 혜택이 주어집니다.
📆 적용 시점: 2025년 1월 1일 이후 계약분부터
🔍 포인트: 단기 매매보다는 실거주 중심 전략에 최적화된 혜택입니다.
✍ 마무리 정리
📌 2025년 세법 개정안의 핵심 방향은 다음과 같습니다.
실수요자는 보호하고, 고가 자산과 다주택자는 과세를 강화됩니다.
임대주택 비과세 혜택은 어떻게 활용할지, 고가주택을 보유 중인 경우 과세 시점은 언제일지, 양도 계획은 어떻게 조정할지를 고민할 시점입니다.
이제는 부동산도 바뀌어야 하지 않나 싶습니다. 살짝만 알아가시고 실질적으로 필요할 때는 전문가와 꼭 상담을 하세요!!😍
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